准确界定 《认购意向书》的法律性质，对本案的实体处理至关重要。关于该份意向书的性质认定，有两种观点：一是认为该约定是当事人洽谈商铺买卖的初步文件，仅表达双方的初步意向，不具有法律效力；二是认为该约定虽名为意向书，但是为将来签订正式买卖合同作出了预先安排，故在性质上为预约合同。一、二审法院最终认为，该份意向书并非不具有法律效力的初步意向，而是一份独立有效的预约合同。

    就不具有任何法律效力的意向性协议而言，当事人之间的订约意图不具有确定性，仅表达一种签约的初步意向，具体的交易条件亦不明确，且当事人往往不受意向协议的约束。而本案中的意向书虽名为 “意向”，但与上述的意向性协议性质不同。首先，协议表明当事人经过磋商已就条件成就时将实际进行商铺买卖的主要内容达成合意，且明确了双方的权利和义务，不同于未达成一致意见的初步意向；其次，协议约定了拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等条款，上述条款在内容上具有确定性，且存在现实的履行基础，不同于缺乏主要条款和基本条件的初步意向；最后，协议以仲先生支付购房意向金的形式对其将来优先认购行为进行约束，金轩公司亦按协议负有依诚实信用原则通知仲先生优先认购的义务，故当事人都有受协议约束的意思表示，不同于无任何法律约束力的初步意向。

    预约合同又称预备合同，是当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。尽管我国 《合同法》中，没有规定预约合同这一类型，但基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约合同的方式为订立本约做准备。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也明确了这一点。本案中的意向书反映了仲先生和金轩公司的真实意思表示，内容和形式合法，具备了合同成立的要件，是一份独立、有效的合同。其次，其是当事人对将来签订商铺买卖合同的预先安排；且意向书签订时，金轩公司尚未取得预售许可证等证照，不具备预售条件，故双方通过预约合同的方式将未来交易已达成共识的内容固定下来。基于此，该约定不同于正式买卖合同，不直接产生商铺买卖的法律后果。

    二、违约行为的判断及其民事责任

    本案中，意向书作为一项独立合同有效成立，约定仲先生在支付意向金后取得商铺优先认购权，金轩公司在正式认购时优先通知仲先生认购，故仲先生对金轩公司该项承诺已形成合理信赖，金轩公司应受其承诺约束。现金轩公司利用其优势地位，在销售时未按约履行通知义务，在仲先生与其交涉时反以商铺价格上涨为由不认可原商议的价格，进而在一审审理期间主张意向书无效，上述行为显然违背了民事活动中应遵循的诚信原则。鉴于当事人的争议焦点直接指向意向书产生的权利义务，故由此产生的责任应为违约责任。

    三、损害与赔偿的认定

    本案中，由于金轩公司的违约行为，客观上使仲先生丧失了系争商铺的优先认购机会；而且，仲先生也因意向书的签订对将来订立正式合同产生合理期待，实际上也放弃了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，应认定其存在财产上的损失。一审虽然注意到上述问题，但判决的1万元赔偿数额尚不足以弥补仲先生的损失，也不足以惩戒金轩公司的违约行为。二审在认定金轩公司违背诚信原则构成违约的前提下，酌情确定金轩公司赔偿仲先生经济损失15万元，既符合立法精神，保护了守约方的合法权益，也有助于促使民事主体以善意方式履行义务，维护市场交易的诚信和安全秩序。至于仲先生主张100万元的损失额，系要求金轩公司承担全额履行利益的赔偿，该主张亦缺乏合理性。一方面，涉案意向书针对的主要义务是谈判义务，不直接涉及确定的财产利益，与违反正式合同产生的赔偿责任存在法律性质上的差异；另一方面，金轩公司违反意向书时，当事人未就正式合同的内容进行磋商，本约尚未成立，从意向书到正式合同的签订及履行，其中的不确定因素仍较多，与违反正式合同相比，当事人最终获得全部履行利益的盖然性还较小。还有，从权利、义务的平衡看，意向书约定仲先生支付的意向金仅为2000元，如其违约，仅失去优先认购权，意向金仍可全额退还。故仲先生不应获得全额履行利益的赔偿。